LAS CLÁUSULAS SUELO Y TECHO. CONCEPTO Y PROBLEMÁTICA.

Siguiendo el guión marcado en el artículo anterior, trataré la problemática de la “cláusula Suelo”. Lo cierto es que con motivo del acuerdo de la Sala del Tribunal Supremo al objeto de establecer un criterio sobre la legalidad de esta cláusula en un contrato de hipoteca, la problemática social con los desahucios, la lucha contra éstos por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca y el encomiable trabajo de diferentes plataformas de protección de consumidores y usuarios la han convertido en la cláusula más famosa de España en lo que llevamos de 2013.

Sin embargo, antes de profundizar en la problemática de la cláusula, conviene aclarar diferentes aspectos básicos sobre el funcionamiento del mercado hipotecario.

¿Qué es el interés?

Cuando se solicita un préstamo, para comprar una vivienda por ejemplo, la entidad financiera establece un interés. Este interés es un porcentaje que se aplica sobre la cantidad total prestada y que deberá ser devuelta, junto con la cantidad prestada, a la entidad financiera transcurrido un plazo de tiempo determinado.

¿Qué condiciones se tienen en cuenta para determinar el tipo de interés?

El tipo de interés se establece en base a diferentes factores tales como el tiempo que transcurre hasta que la entidad financiera recupera el préstamo, la edad del solicitante del préstamo o prestatario, el nivel de riesgo de impago por el prestatario, destino del préstamo…

Además y aunque suene obvio, conviene aclarar que los bancos o cajas de ahorro ya no funcionan como lugares donde guardan bajo llave nuestro dinero. Los bancos reinvierten casi todas las cantidades que ingresan en otras aventuras financieras, por lo que cuando se solicita un préstamo, esta entidad a su vez solicita otro préstamo a otro banco y así sucesivamente. Éstas, como “mayoristas del crédito” se organizan entre ellas y establecen unos índices uniformes de intereses que son publicados y modificados diariamente de acuerdo a las fluctuaciones de la economía mundial. Uno de estos índices, presente en la mayoría de los préstamos que se firman en España, es el EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) o traducido al español, Tipo Europeo de Oferta Interbancaria.  

Dicho esto, le invito a que revise su contrato de Préstamo hipotecario. En la/s cláusula/s dónde se regulan los intereses aplicables, podrá comprobar que establecen un tipo de interés fijo y a ello le sumarán el EURIBOR, que es el interés variable, o cualquier otro índice.

Explicado todo lo anterior podemos profundizar en la cuestión de la “cláusula suelo”.

La cláusula suelo se configura como una estipulación contractual en la que establece un mínimo de interés aplicable a abonar por el prestatario. Ese interés asegura a la entidad financiera cobrar un mínimo en concepto de interés, independientemente de las fluctuaciones del mercado hipotecario.

Como “contraprestación”, a su vez la entidad financiera estipula un tipo de interés máximo como protección del cliente, a fin de que en caso de que el mercado hipotecario se volviera loco, el cliente “estaría” protegido, facilitándole así el cumplimiento de las obligaciones económicas con la entidad prestamista. Es esta contraprestación la que se conoce como cláusula techo.

¿Dónde está la trampa?

La trampa, radica en la distancia entre el mínimo y el máximo y la coherencia de éstos puntos con la realidad del mercado hipotecario.

Para muestra un botón. A poco que se revisen las fluctuaciones del EURIBOR y los valores mínimos y máximos, podemos comprobar que el máximo histórico fue en 1994, llegando al 6,6 %,  por lo que establecer cláusulas techo de entre el 10 al 15 % la ubican fuera de la realidad financiera.  De hecho, de llegar a esos niveles no estaríamos ante una situación complicada para cumplir nuestras obligaciones económicas, sino que sería casi imposible cumplirlas por la situación tan crítica de acceso al crédito por los ciudadanos de un país. En este hipotético caso, se podría decir que el país estaría en quiebra o irremediablemente avocada a ella a corto plazo.

Es por la razón anteriormente expuesta que la cláusula suelo se considera en muchas ocasiones abusiva y susceptible de ser nula por vulnerar las normas de protección de consumidores y usuarios, ya que generan una desproporción entre las obligaciones asumidas por el prestatario (suelo) y las obligaciones asumidas por el prestamista (techo).

La jurisprudencia sobre este punto es muy variada por parte de las audiencias provinciales, órganos jerárquicamente superiores a los Juzgados competentes para conocer de estos asuntos en 1ª Instancia, que en esencia valoran la situación de desproporción entre la cláusula suelo y techo anteriormente explicada.

A la espera de que se publique la Sentencia por parte de la Sala I del Tribunal Supremo, la nota de prensapublicada por este órgano el pasado 20 de marzo expone que se podrá decretar la nulidad de las cláusulas suelo en los casos de falta de transparencia. Respecto a este punto, poco se puede aclarar, porque además es un criterio que no ha sido expuesto ni por el abogado ni por el fiscal en el recurso de casación, según declaraciones del propio letrado a un medio de comunicación, por lo que habría que empezar a formular diferentes hipótesis que prefiero reservar para mis escritos. Lo más prudente será aguardar a la publicación de la sentencia.

Para terminar quiero remarcar que el Derecho Bancario es una disciplina jurídica compleja, cargada de matices en las que se entrelazan aspectos económicos y jurídicos, por lo que la correcta e indubitada redacción de cada cláusula y el compromiso del consumidor por contrastar e informarse adecuadamente con especialistas independientes marca la diferencia entre el éxito o el fracaso de la relación contractual entre prestatario y prestamista.

-    Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

-     Ley 26/1988, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.

-     Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario.

-     Orden ministerial de 5 de Mayo de 1994.